こんにちは、Keolaです。
つなぎ融資の金利は通常の住宅ローン金利より高く設定されているため、つなぎ融資が必要な場合は高い利息を支払わなければいけなくなります。
そのため、つなぎ融資を使用せずにローンを組めるのが理想ですが、
一条工務店で注文住宅を建てる場合、どうしてもつなぎ融資が発生するケースがあります。
絶対につなぎ融資を避けることができないパターンも当然ありますが、
このつなぎ融資が発生するケースの中でも、条件次第でつなぎ融資を回避することができます。
我が家がたまたまそのパターンとなりました。
意外と知られていないのか、問い合わせが多いため、今回は、我が家が実際につなぎ融資を回避した方法とそのメリットデメリットをお伝えします。
ちなみに、この方法は特に特別な方法ではないのですが、我が家の営業担当者さんも知りませんでした…
言われるがままに、つなぎ融資をする予定でしたが、このブログを読んだ親切な方が連絡をくださり、我が家と同じ提携銀行だったが、つなぎ融資をする必要がなかったとの情報を教えて下さいました。
本当にありがとうございます。
知っているかどうかの違いで得をするのであれば、知っていて損はないですので、ぜひ最後まで読んでいただけたらと思います。
つなぎ融資とは
注文住宅において、引渡し前に必要な資金を一時的に立て替えるための短期的なローン
一般的に住宅ローンは建物の引き渡しと同時に実行されます。
分かりやすいのは建売住宅、中古戸建や分譲マンションを購入するときです。
住宅取得時と同時にローンを実行し支払いをします。当然、この場合はつなぎ融資は発生しません。
しかし、一条工務店のように注文住宅において「着工金」や「中間金」を必要とするハウスメーカーの場合、建物完成までの期間に多額の資金が必要となり、これを一時的に建て替えてくれる銀行から融資をしてもらう必要があります。
下図はあくまでもイメージですが、つなぎ融資が必要な場合、下図のような流れとなります。
建物完成（最終金支払い）時にメインの住宅ローンの融資が実行され、そこからつなぎ融資を実行した銀行に全額返済します。
一条工務店の流れについては下記をご参照ください。
つなぎ融資がそもそも必要ないケース
つなぎ融資の話を先にしましたが、一条工務店で注文住宅を建てる場合、絶対につなぎ融資が必要というわけではありません。
一条工務店で建てる場合、まず「分割融資」が可能な銀行からの借入が基本となります。
分割融資をしてくれる銀行であれば、着工金や中間金を必要なタイミングで融資してくれるため、別の銀行からつなぎ融資をする必要がなくなります。
しかし、この分割融資がなかなかハードルが高いのです。
金利の安いネット銀行の住宅ローンのほとんどは分割融資に対応していません。
ネット銀行以外でも分割融資が可能な銀行は残念ながらほとんどありません。
選択肢がほぼ皆無に近いため、多くの人が一条工務店の提携銀行を利用することが多いようです。
我が家が実際に申し込みをした銀行は下の２つです。
「一条工務店提携ローン」の条件をクリアしていれば、上記銀行で分割融資をしてくれます。（提携ローンの条件については後述します。）
提携の銀行が他にもあるようですが、営業担当者さんの判断でいくつか紹介してくれます。
我が家の住宅ローン申し込みの結果から分かったこととしては、
三菱UFJ銀行の審査は厳しく、条件が良い人でないと思ったほど融資してくれません。
私の場合、勤続年数が短く、収入もそこまで高くないため、三菱UFJ銀行の融資額ではお家が建ちませんでした…
なので、三井住友信託銀行しか選択肢がありませんでした。
実は、この三井住友信託銀行の提携ローンを使っても、分割融資ができず、つなぎ融資が必要なケースがあり、それに悩まれる施主が多いようです。
我が家もこのケースに当てはまります。
つなぎ融資が必要なケース
一条工務店で注文住宅を建てる場合につなぎ融資が必要なケースは以下の通りです。
3つ目の「三井住友信託銀行の全国保証」というのが今回のメインテーマです。
①と②については、つなぎ融資が必要となるケースかつ、つなぎ融資が避けられないパターンです。
フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン
民間金融機関の変動金利の住宅ローンに比べ、金利設定が高いのがデメリットですが、民間金融機関のローンより条件が緩いため融資を受けやすいのがメリットです。
また、固定金利のメリットとしては、返済額が変わらないため将来のプランが立てやすいというのもあります。
フラット35は分割融資に対応していないため、一条工務店で建てる場合はつなぎ融資が必ず発生します。
分割融資不可の民間金融機関
先ほど出てきたネット銀行はもちろん、分割融資に対応していないメガバンク、地方銀行、信託銀行の場合は、つなぎ融資が発生します。
ネットで色々探しましたが、そもそも分割融資に対応していることろを見つけることができませんでした。
おそらく探せばあるのかもしれませんが、ネット銀行でない限り一条工務店の提携銀行で借りても同じような金利となるため、わざわざ自分で探すメリットはないように思います。
三井住友信託銀行の全国保証
一条工務店の提携銀行である三井住友信託銀行は分割融資に対応しています。
しかし、条件によって分割融資に対応してくれない場合があります。
正確に言うと対応してくれないのは銀行ではなく、「保証会社」です。
住宅ローンを組むときに必ず保証会社が必要となります。
三井住友信託銀行の提携ローンで契約できる保証会社は下記の2社。
この２つの違いとしてはっきりしていることは、
トラスト保障は金利は安いが審査が厳しい。
全国保証はトラスト保障より審査が緩いが、金利は少し高い。
我が家の場合、トラスト保障での融資額では予算が足りなかったため、全国保証で進めることになりました。
全国保証は金利が高いと書きましたが、高すぎるかというと、そういうわけではありません。
金利は少しでも低いほうがいいというのは当然ですが、トラスト保障より多少高いくらいで、平均的な金利設定という印象です。
むしろ、
こんなに低くていいの！？
と感じたほどです。
ネット銀行の申し込みはしていませんが、我が家の状況であれば、ほとんど変わらないのではないかと思います。
我が家のように融資限度額を優先する場合は、全国保証のほうが有利です。
問題は、「全国保証だと建物の融資を分割してくれない。」ということです。
これが全国保証でつなぎ融資が必要と言われるケースです。
一条工務店はつなぎ融資に対しても提携の銀行を紹介してくれます。
提携だからなのか他社より比較的安い金利で借りることができます。
我が家の場合、みずほ銀行を紹介され、つなぎ融資の申し込みをすることになっていました。
金利の高い「つなぎ融資」を回避する方法
そもそも何故つなぎ融資を避けたいのかについて再度述べておきます。
冒頭でもお伝えしたように、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンの金利より高く設定されているため、多くの利息を支払う必要が出てきます。
利息ほど無駄なコストはありませんよね。
我が家の場合、つなぎ融資の利息支払いで30万円かかる予定でした。
このコストが減るなら誰でも嬉しいと思うのですが、しかし、今回お伝えする方法は必ずしも全ての人にとって良いとは限らないということも頭に入れて読んでいただけたらと思います。
つなぎ融資をなくすのもメリットデメリットがあるということです。
では早速、具体的な方法を説明します。
前提として、三井住友信託銀行の全国保証での住宅ローンは土地と建物の2回契約をし、融資実行してもらいます。
この場合、建物代金は建物完成時まで融資されないため、他の銀行から着工金と中間金を融資してもらう必要があります。これがつなぎ融資を必要となるパターンです。
②を下記のように変更します。↓↓
この方法により別銀行からのつなぎ融資は不要となります。
ただし、この方法を使うには、「提携ローン」の条件をクリアしていないと使うことができません。
110％ルールは主に外構金額のお話です。
例えば建物総額が2000万円だったとした場合、+で借入できる金額は200万円までとなります。
外構金額が200万円を超えると、非提携ローンとなります。
この方法が可能なのは、「提携ローンの場合、融資時期を自由に設定することができる」からです。
これが、ポイントです。
なので、通常の流れである「建物完成時での実行」から前倒しして、「着工金支払い時での実行」に時期をずらしただけで、特別なことは一切してません。
この方法でつなぎ融資は必要なくなりますが、言い換えれば、②のタイミングでローンの支払いがスタートすることになります。
無駄な利息の支払いはなくなりますが、ローンの返済が始まってしまいます。
これだと建物完成まで、今住んでいる家の家賃と新しい家のローンの両方支払っていくことになります。
つなぎ融資を回避する一番いい方法
利息を少しでも減らしたいが、ダブルローンも嫌だ！という人にお勧めの方法があります。
これが今回我が家が実際に使った方法です。
それは、
「ローン返済の据え置き」です。
提携ローンの場合、建物完成時まで支払いの据え置きをすることが可能です。
建物完成時まで利息のみの支払いで実際の支払いは完成時まで据え置きとしてくれます。
ここまで説明するとピンとくるかと思いますが、
先ほど説明した実行のタイミングを変更した上で、ローン返済の据え置きをするということは、
結局、つなぎ融資とやっていることは同じになります。
表現を変えると、
「高い利息のつなぎ融資を借りる代わりに、三井住友信託銀行の安い金利で建物完成まで”つないでもらう”」
ということです。
我が家の場合、みずほ銀行のつなぎ融資の利息で30万円かかる予定だったところ、この方法で利息の支払いを10万円にすることができました。
総額20万円のコストダウンをしたことになります。
しかし、ここで考えるべきことがあります。
提携銀行でのつなぎ融資を使用した場合、利息も据え置きすることができ、建物完成時に預かり金からの精算となるので、建物のローンに関しては建物完成時まで一切手元から出す必要がないというメリットがあります。
提携銀行でつなぎ融資を使うことで、建築中の負担はかなり減ります。
※預り金についてはこちらをご参照ください。
これがメリットだと感じる人は多いのではないでしょうか。
建物完成までに色々と費用が発生しますし、引っ越し費用や家具などを購入する資金も必要となるため、なるべく貯金したいと思うのが普通です。
よって、今回紹介したつなぎ融資を回避する方法というのは、
「保証会社が全国保証しか選べなくて、どうしてもつなぎ融資が発生してしまうけど、とくにかく総額で少しでもコストを抑えたいという人向け」であるということです。
まとめ
この方法で、我が家は現在、土地のローンの支払いと建物の利息の支払いをしています。
これに加えて、現在住んでいるアパートの家賃の支払いがあるため貯金のペースが落ちました…
最初はつなぎ融資を使用したほうが良かったのでは？という思いにもなりましたが、
浮いた20万円が後から帰ってくると考えると、今頑張って損はない！という思いになっています。
今回は、「つなぎ融資を回避する方法」をお伝えしましたが、メリットデメリットがあるためその点を理解したうえで判断することをお勧めします。
我が家はもちろん少しでもコストを抑えたかったというのもあり、つなぎ融資をなくしたかったのですが、
建築中の手出しが増えてしまうというデメリットは正直苦しいです。
それでも最終的につなぎ融資を使わないことを選んだ理由は別のところにあります。
次回はその重要な理由について書きたいと思います。
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